Was deine Immobilie wert ist, hängt vor allem von Lage, Größe, Zustand und der Nachfrage in deiner Gegend ab. Eine erste grobe Zahl bekommst du in wenigen Minuten selbst: Du multiplizierst den durchschnittlichen Quadratmeterpreis deiner Lage mit der Wohnfläche, beim Haus kommt der Grundstückswert über den Bodenrichtwert dazu. Den genauen Wert liefert danach eine Online-Bewertung oder ein Gutachten.
Das Wichtigste in 60 Sekunden • Grobe Selbsteinschätzung: Quadratmeterpreis deiner Lage mal Wohnfläche, beim Haus plus den Grundstückswert über den Bodenrichtwert. • Vier Faktoren treiben den Wert am stärksten: Lage, Größe, Zustand und Nachfrage. • Lokale Quadratmeterpreise stehen in der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, Bodenrichtwerte in den BORIS-Portalen der Länder. Beides kostenlos. • Für die genaue Zahl reicht meist eine kostenlose Online-Bewertung. Ein Gutachten brauchst du nur für Behörden oder Gericht. • Den einen Immobilienwert gibt es nicht: Beim Verkauf zählt der Verkehrswert, die Bank rechnet mit dem niedrigeren Beleihungswert.
Wovon hängt der Wert deiner Immobilie ab?
Vier Faktoren treiben den Wert am stärksten: Lage, Größe, Zustand und die Nachfrage am Markt. Alles andere zahlt auf diese vier ein.
Bei der Lage zählt die Region genauso wie die konkrete Straße und das direkte Umfeld. Die Größe bemisst sich an der anrechenbaren Wohnfläche, denn nicht jeder Quadratmeter unter dem Dach zählt voll. Beim Zustand spielen Baujahr, Sanierungsstand und Energieeffizienz eine Rolle. Dazu kommt die Marktlage: Wie viele Käufer suchen gerade in deiner Gegend, und zu welchen Zinsen können sie finanzieren?
Wie stark jeder einzelne Faktor den Preis hebt oder drückt, liest du im Beitrag zu den acht wichtigsten Wertfaktoren.
Wie kann ich den Wert meiner Immobilie selbst schätzen?
Für eine erste grobe Einschätzung brauchst du kein Tool. Du multiplizierst den durchschnittlichen Quadratmeterpreis deiner Lage mit deiner Wohnfläche. Bei einem Haus addierst du den Grundstückswert, den du über den Bodenrichtwert bestimmst.
So rechnest du grob Wohnung: Quadratmeterpreis der Lage × Wohnfläche Haus: (Quadratmeterpreis der Lage × Wohnfläche) + (Bodenrichtwert × Grundstücksfläche) Danach ziehst du bei Renovierungsstau einen Abschlag ab oder rechnest bei einer top sanierten Immobilie etwas drauf.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel, die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung: Eine 90 Quadratmeter große Wohnung in einer Lage mit rund 4.000 Euro pro Quadratmeter kommt auf grob 360.000 Euro. Ist das Bad von 1995 und sind die Fenster alt, liegt der Wert darunter. Frisch saniert eher darüber.
Die Vergleichswerte findest du kostenlos an zwei Stellen:
- Die Quadratmeterpreise deiner Lage stehen in der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses und in gängigen Immobilienpreisportalen.
- Den Bodenrichtwert deines Grundstücks findest du in den BORIS-Portalen der Bundesländer, zum Beispiel unter boris.nrw.de.
Diese Rechnung gibt dir eine Hausnummer, keinen belastbaren Preis. Deine Küche, der Grundriss oder der Blick ins Grüne stecken da noch nicht drin. Für die genauere Zahl kommt der nächste Schritt.
Wie komme ich an den genauen Wert?
Für eine genauere Bewertung gibt es drei Wege: eine kostenlose Online-Bewertung für einen schnellen Richtwert, die Einschätzung eines Maklers vor Ort und ein Verkehrswertgutachten für rechtssichere Anlässe. Für die meisten Eigentümer ist die Online-Bewertung der sinnvolle Einstieg, denn sie liefert in wenigen Minuten eine realistische Preisspanne.
Welcher Weg was kostet, wie lange dauert und wann sich welche Bewertung eignet, erklären wir ausführlich im Ratgeber Immobilie bewerten. Ob in deinem Fall eine Online-Schätzung ausreicht oder ein Gutachter nötig ist, klärt der Beitrag Online-Bewertung vs. Gutachter.
"Eine grobe Selbsteinschätzung ist ein guter erster Schritt, um ein Gefühl für den Wert der eigenen Immobilie zu bekommen. Sobald konkrete Entscheidungen anstehen, etwa ein Verkauf, eine Finanzierung oder eine Sanierung, sollte die Bewertung genauer werden und die individuellen Eigenschaften der Immobilie berücksichtigen."
Jan-Philipp KöttingCEO von PropertyPilot
Welche Zahl ist eigentlich gemeint?
Für dieselbe Immobilie können je nach Anlass unterschiedliche Werte gelten. Diese Begriffe werden oft verwechselt.
Beim Verkauf geht es um den Verkehrswert. Er beschreibt den Preis, der sich am Markt erzielen ließe, und ist in § 194 Baugesetzbuch definiert. Der Marktwert meint dasselbe, nur im internationalen Sprachgebrauch. Eine Bank legt bei der Finanzierung dagegen den Beleihungswert zugrunde. Den setzt sie bewusst vorsichtig an, deshalb liegt er unter dem Verkehrswert. Bei einer Erbschaft oder Schenkung ermittelt das Finanzamt noch einen eigenen Wert nach festen Verfahren.
Für deine Frage "Was ist meine Immobilie wert?" ist der Verkehrswert die richtige Zahl.
Zusammenfassung
Verschaff dir zuerst selbst einen groben Überblick: Quadratmeterpreis deiner Lage mal Wohnfläche, beim Haus plus den Grundstückswert. Die Rechnung dauert wenige Minuten und zeigt dir, in welcher Größenordnung du liegst.
Für die belastbare Zahl nutzt du danach eine kostenlose Online-Bewertung und ergänzt bei Bedarf eine persönliche Einschätzung vor Ort. Ein kostenpflichtiges Gutachten brauchst du nur, wenn eine Behörde oder ein Gericht einen rechtssicheren Wert verlangt.
Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung
Studierter Betriebswirt, hat zuvor Startups mit aufgebaut und entwickelt heute das digitale Zuhause für die eigene Immobilie.
Alle Artikel von Michel Frech →Verwendete Quellen
- Baugesetzbuch (BauGB) § 194, Definition des Verkehrswerts
- Bodenrichtwertinformationssysteme der Bundesländer (BORIS)
- Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse
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