Diese 8 Faktoren bestimmen den Immobilienwert

Den Wert einer Immobilie bestimmen vor allem acht Faktoren: Lage, Größe, Grundstück, Baujahr und Bausubstanz, Zustand, Energieeffizienz, Ausstattung und Grundriss sowie Angebot und Nachfrage. Den größten Einfluss hat die Lage. Einige Faktoren kannst du selbst beeinflussen, etwa den Zustand, die Energieeffizienz und die Ausstattung. Andere stehen fest, allen voran die Lage und die aktuelle Marktsituation.

Was bestimmt den Wert einer Immobilie?

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Der Wert einer Immobilie entsteht aus dem Zusammenspiel mehrerer Faktoren. Dabei wirken sich nicht alle gleich stark aus. Zwei gleich große Wohnungen können sich preislich deutlich unterscheiden, wenn die eine in einer gefragten Wohnlage liegt und die andere an einer lauten Durchgangsstraße.

Für dich als Eigentümer:in ist vor allem eine Unterscheidung wichtig: Welche Faktoren stehen fest und welche kannst du selbst beeinflussen? Die folgende Übersicht ordnet die acht wichtigsten Wertfaktoren ein. Anschließend betrachten wir jeden davon im Detail.

Die Lage

Die Lage ist der wichtigste Wertfaktor und wiegt meist schwerer als alle anderen. Dabei werden zwei Ebenen unterschieden: die Makrolage und die Mikrolage.

Die Makrolage beschreibt die Region insgesamt, also zum Beispiel die Stadt, die wirtschaftliche Entwicklung und die Bevölkerungsentwicklung. In einer gefragten Großstadt liegen die Preise in der Regel höher als in einer schrumpfenden Kleinstadt.

Die Mikrolage meint das direkte Umfeld der Immobilie. Dazu gehören die konkrete Straße, die Nachbarschaft, die Lärmbelastung, die Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Grünflächen. Sie kann dazu führen, dass sich zwei Häuser im selben Ort preislich deutlich unterscheiden.

An der Lage lässt sich nichts ändern. Deshalb bildet sie den Ausgangspunkt jeder realistischen Bewertung. Sie setzt den Rahmen, innerhalb dessen sich alle anderen Faktoren bewegen.

Größe und Wohnfläche

Bei der Größe zählt vor allem die anrechenbare Wohnfläche. Sie wird nach der Wohnflächenverordnung berechnet. Nicht jeder Quadratmeter fließt vollständig ein. Flächen unter Dachschrägen oder Kellerräume ohne Wohnnutzung werden nur anteilig oder gar nicht berücksichtigt.

Mehr Wohnfläche bedeutet in der Regel einen höheren Gesamtwert. Der Zusammenhang ist allerdings nicht linear. Bei sehr großen Immobilien sinkt der Preis pro Quadratmeter häufig, weil die Zahl der potenziellen Käufer kleiner wird.

Die Fläche kannst du nur begrenzt beeinflussen, etwa durch einen Anbau oder den Ausbau des Dachgeschosses.

Das Grundstück und der Bodenrichtwert

Bei einem Haus steckt ein erheblicher Teil des Werts im Grundstück. Einen ersten Anhaltspunkt für den Wert des Bodens pro Quadratmeter liefert der Bodenrichtwert. Du kannst ihn kostenlos über die BORIS-Portale der Bundesländer abrufen.

Neben der Fläche spielen auch der Zuschnitt, die Ausrichtung und die Bebaubarkeit eine Rolle. Ein großes, gut geschnittenes Grundstück in gefragter Lage kann den Immobilienwert deutlich erhöhen.

Verändern kannst du das Grundstück in der Regel nicht. Den Bodenrichtwert solltest du dennoch kennen, wenn du den Wert selbst grob schätzt.

Baujahr und Bausubstanz

Das Baujahr gibt einen ersten Hinweis auf die Bausubstanz, reicht für eine Bewertung allein aber nicht aus. Ein gepflegtes und modernisiertes Haus aus dem Jahr 1980 kann mehr wert sein als ein neueres Gebäude, das schlecht instand gehalten wurde.

Entscheidend sind vor allem die tragenden und technischen Bestandteile der Immobilie: Mauerwerk, Dach, Fenster, Leitungen und Heizung. Sind sie in gutem Zustand, stabilisiert das den Wert. Versteckte Mängel wirken sich dagegen spätestens dann negativ aus, wenn sie bei einer Besichtigung oder Begutachtung entdeckt werden.

Das Baujahr selbst ist unveränderlich. Die Bausubstanz lässt sich jedoch durch Sanierungsmaßnahmen verbessern.

Zustand und Sanierungsstau

Der Zustand gehört zu den stärksten Wertfaktoren, die du selbst beeinflussen kannst. Eine gepflegte und regelmäßig instand gehaltene Immobilie erzielt meist einen höheren Preis als ein vergleichbares Objekt mit sichtbarem Sanierungsstau.

Sanierungsstau wirkt gleich doppelt. Zum einen mindern die erwartbaren Kosten den Wert. Zum anderen schrecken notwendige Arbeiten viele Käufer ab, weil sie zusätzlichen Aufwand und finanzielle Risiken bedeuten.

Regelmäßige Instandhaltung zahlt sich deshalb aus. Ein erneuertes Dach, modernisierte Bäder und gepflegte Böden nehmen potenziellen Käufern Arbeit ab. Das kann sich positiv auf ihre Zahlungsbereitschaft auswirken.

Energieeffizienz und Energieausweis

Die Energieeffizienz hat sich von einem Nebenaspekt zu einem wichtigen Preisfaktor entwickelt. Angesichts gestiegener Energiekosten achten Käufer stärker auf die Energieklasse im Energieausweis und beziehen die zu erwartenden Heizkosten in ihre Kalkulation ein.

Eine schlechte Energieklasse kann den Wert mindern und die Vermarktung erschweren. Eine gute Energieeffizienz wirkt sich dagegen positiv aus.

Die Bedeutung dieses Faktors nimmt weiter zu. Gleichzeitig kannst du ihn durch geeignete Maßnahmen selbst beeinflussen. Welche Investitionen sich wann lohnen, erfährst du im Ratgeber zur energetischen Sanierung.

Ausstattung und Grundriss

Ausstattung und Grundriss bestimmen, wie gut sich eine Immobilie im Alltag nutzen lässt. Das wirkt sich auch auf den Preis aus. Ein durchdachter Grundriss mit gut nutzbaren Räumen kann wertvoller sein als einige zusätzliche Quadratmeter.

Hochwertige Bäder, eine moderne Küche, ein Balkon, eine Terrasse oder ein Garten können den Wert erhöhen. Ein ungünstiger Schnitt, Durchgangszimmer oder wenig Tageslicht wirken sich dagegen negativ aus.

Einige dieser Punkte lassen sich mit überschaubarem Aufwand verbessern, etwa durch eine Modernisierung oder kleinere bauliche Veränderungen.

Angebot, Nachfrage und Zinsen

Der letzte Faktor liegt vollständig außerhalb der Immobilie: die Marktsituation. Wie viele Käufer aktuell suchen und zu welchen Konditionen sie finanzieren können, beeinflusst den Wert, auch wenn sich am Objekt selbst nichts verändert.

Steigen die Bauzinsen, können sich viele Interessenten nur noch einen niedrigeren Kaufpreis leisten. Dadurch geraten die Preise unter Druck. Ist die Nachfrage in einer Region dagegen hoch und wird wenig gebaut, steigen die Preise häufig.

Steuern kannst du diesen Faktor nicht. Bei einem geplanten Verkauf kann es sich aber lohnen, die Marktentwicklung bei der Wahl des Zeitpunkts zu berücksichtigen.

Welche Faktoren kannst du selbst beeinflussen?

Vier der acht Faktoren kannst du zumindest teilweise beeinflussen: Zustand, Energieeffizienz, Ausstattung und in begrenztem Umfang die Fläche. Lage, Grundstück, Baujahr und Marktlage stehen dagegen fest.

Genau darin liegt die wichtigste praktische Erkenntnis. Wenn du den Wert deiner Immobilie steigern möchtest, solltest du dich auf die beeinflussbaren Faktoren konzentrieren. Entscheidend ist dabei das Verhältnis zwischen Investition und möglicher Wertsteigerung. Häufig bieten energetische Maßnahmen und eine kontinuierliche Instandhaltung den größten Hebel.

Zusammenfassung

Wenn du den Wert deiner Immobilie verstehen möchtest, hilft eine einfache Einteilung: Welche Faktoren stehen fest und welche kannst du beeinflussen?

Die Lage setzt den Rahmen und lässt sich ebenso wenig verändern wie das Grundstück, das Baujahr oder die Marktlage. Deine wichtigsten Hebel sind der Zustand, die Energieeffizienz und die Ausstattung. Wer den Wert seiner Immobilie steigern möchte, sollte dort ansetzen, wo Kosten und Wirkung in einem sinnvollen Verhältnis stehen. Häufig gilt das besonders für energetische Maßnahmen und die laufende Instandhaltung.

Häufig gestellte Fragen zur Immobilienbewertung

Über den Autor

Michel Frech

Studierter Betriebswirt, hat zuvor Startups mit aufgebaut und entwickelt heute das digitale Zuhause für die eigene Immobilie.

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